Rozdiel v cenách domov na trhu alebo prečo niektoré domy stoja aj 500€/m2 na kľúč, a iné sa nezmestia ani do 1000€/m2 na kľúč?

 

Nedalo mi aby som opäť nenapísal článok, ktorého obsahom je asi najdôležitejšia téma pre ľudí zamýšľajúcich postaviť si rodinný dom (správnejšie chalupu) a tou je cena stavby.

Ako sami vidíme a vieme na si na nete vyhľadať, existuje množstvo firiem, ktoré prezentujú výstavbu RD za ceny niekedy aj 500€/m2 úžitkovej plochy (budem požívať túto cenu, lebo plocha stavby z vnútra je asi zaujímavejšia ako z vonku) a to za cenu domu v prevedení na kľúč. Teraz nemyslím tie firmy, ktoré tieto ceny sľubujú ale pod pojmom „na kľúč“ si predstavujú dom bez základov, alebo nie na kľúč, ale naozaj firmy, ktoré v skutočnosti rodinný dom vedia postaviť za túto cenu na kľúč.

Ako sa dá postaviť dom na kľúč za 500e/m2 s DPH? A je to vôbec možné?

Samozrejme je to možné, veď tu firmy žijú a „prosperujú“.

Je však otázne, dokedy takéto firmy budú prosperovať, ak klient zistí ako a z čoho je dom postavený a ako sa správa v extrémne nízkych a vysokých teplotách. Je známe a každý to asi pozná, že v príjemnom nie horúcom lete sa dá vydržať aj v stane, ale my chceme v domoch predsa žiť celý rok…

V tomto článku sa zatiaľ nejdem podrobne venovať tomu ako je možné takýto dom postaviť, ale uvediem zopár príkladov iba pre ilustráciu.

Už v článku pred týmto som popisoval rôzne typy základov, od úplne jednoduchých až po plávajúce dosky položené na doslova polystyréne. Klasické základy domu naozaj nie sú ničím výnimočné a asi práve preto sa im nikto nijak zvlášť nevenuje, čo je podľa mňa obrovská chyba. Veď prečo by aj hej? V podstate zavolať bager, aby vykopal ryhy podľa vyznačených čiar na tráve dokáže každý aj laik a potom zavolať domiešavač, aby to zalial betónom, vie urobiť tiež asi každý človek. Medzi tým tam príde kamarát od susedov, ktorý už dom staval a poukladáme tam s ním kanalizačné potrubia, rôzne „rúry“ a trubky, kde tu nejaký kábel a hromozvod a základy máme hotové za 3 dni a za cenu možno 40€/m2 aj s prácou.

Nuž, ja takéto základy používam pre kôlne a rybárske prístrešky a nie pre rodinné domy. Ako však vidím po stavbách, tak tento typ stále vedie… Samozrejme, niet sa potom čomu čudovať, keď stavba zospodu plesnie alebo rokmi mení polohu na šikmú vežu v Pizze, prípadne nám múr vypovie službu a proste praskne.

Ďalším z príkladov môže byť použitie fólií na streche, kde iní sa ani neobťažujú ju použiť, prípadne tí inteligentnejší ju použijú, ale nezalepia žiadnou páskou. Podobne je tomu aj pri parotesných fóliách.

Fasáda a omietky  tiež vedia dosť zamávať s cenou. Napríklad omietkové zmesy, ktoré sa tak krásne nakupujú v Poľsku 10€ za vedro sa v kvalite nemôžu rovnať zmesiam za 50€/vedro a potom sa len človek po 2 rokoch čuduje, prečo mu severná fasáda plesnie alebo odpadáva.

Jedným z dôležitých prvkov je aj typ okien a ich cena vs. kvalita. Ja osobne viem na priemernú stavbu navrhnúť okná od 1500€ až po 15.000€ a stále to bude tzv. 3-sklo. Ale ako som písal v iných článkoch nie je sklo ako sklo, a nie je rám ako rám. Samozrejme, okná za 15.000€ nemajú lepšie vlastnosti ako okná za 5.000€, ale sú vraj modernejšie a krajšie. Nuž potom sa pýtam, prečo sa takto veľkoryso nefinancovali napríklad základy, ktoré sú podľa mňa najdôležitejšou časťou stavby?

Odpoveď nechám na každom z „odborníkov“, ktorí presne vedia, že okno je dôležitejšie ako základy.

A takýchto príkladov materiálov by som vedel písať ešte desiatky, ale k čomu by to bolo, veď každý sa rád dá presvedčiť predavačkou v stavebninách, ktorá získala odborný pohľad na vec na SOU odbor predavačka, prípadne na rýchlokvasených kurzoch výrobcov týchto space technology materiálov, ktoré svojou cenou zaujmú každého prvostaviteľa a kvalitou napríklad mňa, ktorého z toho bolí hlava.

Jedným z významných vplyvov, ktoré vedia zmeniť cenu stavby je aj architektúra. Ako je vidieť napríklad na tejto stránke, kde uvádzam ceny materiálov, tak strechy sa delia cenou dosť výrazne. Samozrejme, ceny na stránke uvedené, sú ceny kompletnej strechy s tepelnou izoláciou hrúbky okolo 800mm a viac a s technologickým postupom, nie len že dodržaným, ale aj vylepšeným, aby životnosť bola vyššia, ako je plánovaná výrobcom.  Je úplne jasné, že ak nedodržíme kvalitné fólie, nepoužijeme kvalitné pásky a tmely, dáme menej všetkého a ešte to nejako niekde oklameme, čo klient nikdy nezistí (o pár rokov po záruke áno), tak ceny vedia byť pokojne aj polovičné.

Tvar architektúry napríklad vplýva aj na tvar pôdorysu.

Čím sa lacné domy podobajú?

Ak si všimnete tak väčšina super lacných stavieb má niekoľko rovnakých znakov:

• obdĺžnikový tvar pôdorysu bez výklenkov
• sedlová strecha, niekedy s priznanou šikminou v interiéri. Vraj ide o moderné pojatie architektúry a je to vraj „za prítok“, ktorý firma dáva „zadarmo“
• „kvalitné“ okná s 3-sklami. Skutočne ak poznáte moje články, tak k tomuto sa už nejdem nijako vyjadrovať
• povrchy neznámej kvality a pochybného výrobcu. Znova opakujem, že je nie je možné, aby omietka za 10€/vedro mala tie isté vlastnosti, ako omietka za 50€/vedro. Omietky 50€ a viac na vedro majú tiež niečo do seba, no ich použitie je často špecifické, čo je mimo rozsahu tohoto článku
• malá plocha okien
• nízky sklon strechy
• malé strešné presahy
• nezaizolované základy do hĺbky. A ak áno, tak chabou izoláciou.
• celkovo veľmi slabé tepelné izolácie. Priemerne: podlaha asi 100mm, strecha asi 200-300mm, plášť stavby asi 150mm
• ohrev vody najčastejšie najlacnejším elektrickým bojlerom s objemom 80L, ktorý je možné kúpiť vo veľkoobchodoch za 100€
• kúrenie buď elektrickými telesami po 50€ kus, alebo v tých lepších podlahovka s pochybnou kvalitou „trubiek“ v podlahe (oprava = aj 10.000€ a viac v prípade poruchy) s elektrokotlom, ktorý je možný kúpiť aj za 200€ a menej
• osvetlenie (v prípade ceny na kľúč) tzv. Ufo lampa (cena asi 12€/ks)
• elektroinštalácia vedená priamo v omietke bez uloženia vodičov v chráničkách (tzv. Husacie krky). Samozrejme, že vodiče sa asi lepšie menia ak sú priamo v omietke, ako keď sú v trubke za 1€/m
• a podobne.

Áno, tu musím priznať, že dom v podobnej kvalite vie postaviť každý za túto cenu a skutočne sa nejedná o nič výnimočné a určite sa nejedná o to, že by firma mala nejaké „vesmírne“ zľavy v stavebninách, ako to často uvádzajú klientom, ale jedná sa o presne premyslenú a plánovanú akciu vychádzajúcu z dlhoročných skúseností s tým čo koľko stojí a ako sa dá urobiť tak, aby to naoko vyzeralo dobre a nestálo veľa peňazí.

Môžete si tiež všimnúť, že takýto dom nikdy nepredávajú v extrémne horúcom lete, ani v extrémne tuhej zime alebo si plánované odovzdanie neplánujú na tieto 2 termíny. Prečo? Skúste dedukovať.

Príklad nacenenia rôznych stavieb

Práve dnes som posielal vysvetľujúci mail jednému klientovi, o ktorom verím, že sa stane našim klientom, ktorý ma pri prvom stretnutí veľmi milo prekvapil reálnym pohľadom na cenu stavby, ktorú dedukoval na základe cien uvedených na stránke a preto bola komunikácia veľmi jednoduchá a jasná.

V ďalšom sedení sme však pustili fantáziu z uzdy a do rúk sa mi po pár týždňoch návrhov a korekcií dostal projekt, ktorý obsahoval okrem domu samotného aj dosť veľkú terasu s prístavbou /letnou kuchyňou/, s rôznymi zástenami a prestrešeniami, dom bol zdvihnutý, bolo použité oporné murivo, schodisko a ďalšie prístrešky a bol som teda postavený pred novú vec, ktorú bolo treba naceniť.

Cena vyšla 131.000€

To pána určite vyviedlo trochu z miery, čo dokazovala jeho reakcia v maily, ktorú samozrejme nebudem uvádzať.

Preto som sa vrátil k tomu, čo ho ku mne priviedlo, čím bola stavba domu a nie stavba „chodníkov“, ktorú vedia vyhotoviť aj učni, čím som chcel dokázať, že naozaj sú ceny domov stále rovnaké, len plochy sú vždy iné a technické riešenia iné.

Konkrétny dom mal tieto základné výmery:

Ide o stavbu typu bungalov, obdĺžníkového tvaru, so sedlovou strechou. Teda všetky predpoklady toho, aby bola stavba čo najlacnejšia. S výškou stropu okolo 2500 mm, s podhľadom pre vzduchotechniku a s výškou strešnej tepelnej izolácie od 600 do približne 900mm.

Stavba bude mať:

• tesnosť okolo n50=0,1-0,2/h,
• výkon vykurovacej sústavy okolo 1000-1500 W (1 – 1,5kW!),
• ohrev TÚV s tepelným čerpadlom (500W),
• rekuperáciu,
• okná so sklami Ug=do 0,5, g= nad 50%, Uf= do 1, s tým že rámy budú prekryté, a okná uložené vzduchotesne,
• obvodový plášť bude z tvárnic BAUCELL s betónovým jadrom, ktoré zabezpečí tesnosť po celú dobu existencie stavby,
• a kopu iných vecí.

Samozrejme, stavba by mohla byť aj lacnejšia, ale to by som nemohol dať záruku na tesnosť, nakoľko všetko ostatné svoju tesnosť stráca už po prvom roku prevádzky. Ako som písal inde, tak netesná stavba, mienená ako tesná, môže dosahovať horšie vlastnosti ako keby sa postavila klasicky ako netesná od začiatku!

Ale nazad k stavbe, ktorú som prepočítal iba ako samotnú stavbu.

Jej cena vyšla už iba 93.000€, čím sme sa dostali s cenou o skoro 30.000€ nižšie. Samotná cena 93.000€ však  nie je úplne presná. V Žiline by to bolo menej nakoľko v tejto cene sú započítané aj:

• zvýšené náklady na cestovné a ubytovanie,
• zvýšené náklady na materiál ako kameň, betón a pod. (nad 20km od stavby. Niektoré až 50km),
• zvýšené náklady na bagre, skládku odpadu a podobne,
• a to že stavba je čiastočne vo svahu.

A toto je tá vec, s ktorou nikto neuvažuje a to, že je pekné dostať nízku cenu za samotný dom, ale koľko bude stáť ten zbytok?

Tu to vidíte… (pôdorys dodám na požiadanie)

Ako by sa dala cena domu ešte ďalej znižovať?

To je asi to čo zaujíma každého z vás.

No odpoveď je taká, že pri tejto kvalite a tomto usporiadaní iba ak by som vám to postavil zadarmo, prípadne pri subdodávatelia nechceli žiaden zisk, no potom vy by ste nesmeli chcieť žiadnu záruku.

Ale k veci.

• Samotné technológie a vzduchotesnosť v tom dome stoja asi 10.000€. Takže, ak by sme ich nepoužili, tak by sa dom dostal do ceny okolo 83.000€.
• Ak by sme odpočítali ešte aj masívne tepelné izolácie, ako napríklad 40m3 zo strechy, zhruba 25m3 z plášťa a asi 12m3 z podlahy, zhodil by som aj na kvalite okien, postavil to z Porfixu, dal lacné omietky a farby, nedodržal skladby strechy, dal neznačkové fólie, a ak by sme šli do úplne primitívnych základov, na ktoré ja staviam kôlne a prístavby, tak by sme sa dostali aj s prácou o ďalších asi 15 až 25.000€ dole, a to na cenu okolo 68 až 58.000€ za dom o úžitkovej ploche 100m2 čo je už práve tá lákavá cena domov na trhu.

Tu sa vždy pýtam: Chcete v takejto „psej búde“ naozaj žiť, teraz keď už som vám vysvetlil čo to znamená???

Verte často počujem áno…

Ale práve v tomto prípade viac ako inokedy platí, že prvotné výdavky výrazne ovplyvňujú následné výdavky, a to tak, že ak pri rodinnom dome, kde majú žiť ľudia šetríme na naozaj základných veciach, tak veľmi rýchlo tieto časti stavby budeme opravovať a vtedy sa cena stavby môže v konečnom dôsledku zvýšiť o 30% až 100%.

Viem, niektorí nemáte hneď peniaze. To každý chápe. A preto vieme vymyslieť aj také riešenia, kde je „jadro“ dobré a zbytok sa dá dorábať priebežne. No urobiť podstatu stavby zle a s použitím podradných materiálov, je najhoršie čo môžete urobiť a ak vám nevadia investície, tak by mohlo zdravie detí, ktoré možno nie je dobré vystavovať skrytým plesniam a podobne.

Naši predkovia, ešte pred érou komunistického rozmachu tzv. betónových stavieb stavali domy, ktoré nemali žiadne náznaky plesní ani solí v konštrukcii a stoja do dnes. Možno je inšpirácia aj tam. A aj toto je oblasť, ktorou sa veľmi intenzívne zaoberáme.

Záver

Ja za seba môžem povedať iba toľko, že takéto domy stavať asi nikdy nebudem, lebo to dokáže každý učeň, ktorý v šestnástich miešal vodku s pivom, fajčil trávu a učil sa na štvorky, ledva dostal výučný list a teraz má „úspešnú“ stavebnú firmu, ktorá stavia vraj „ľuďom dostupné“ domy, kde je cena 500€/m2 a z môjho pohľadu je tá stavba hodná rybárskeho víkendového, alebo poľovníckeho posedu.

Preto odkazujem touto cestou všetkým, ktorý chcú stavať domy v kvalite hodnej prístavby, alebo garáže, aby sa obrátili na to obrovské množstvo firiem na Slovenskom trhu, ktoré sú v tejto otázke špecialisti a neskúšali oslovovať našu spoločnosť, ktorá nemá nijaký záujem na tom ani len dohadzovať takéto stavby nikomu, nie to ich stavať.

Taktiež by som odporučil ľudí, ktorí nie sú ochotní priznať, že nerozumejú stavbe moderných domov aby sa obrátili na tých odborníkov, ktorí im dokážu z koncepčne totálnych nezmyslov vraj optimalizovať stavby tak, že pôjde o  stavby úsporné, a to aj v prípade, že je to technicky nemožné (čo som doteraz vždy dokázal a verím, že vždy dokážem), a súčasne bez toho aby svoje optimalizácie exaktne dokázali modeláciou tepelných mostov, ktoré by samozrejme dokázali, že sa mýlia a možno práve preto tieto modely pre istotu nerobia a iba klienta veľkovážne ubezpečia, že oni sú promovaní odborníci a oni sa im „zaručujú“ že to bude dobré.

Ako som už ale písal inde, pocity patria napríklad k láske ale určite nie do oblasti kde sa dá číslami všetko pekne popísať.

A aké sú to koncepčne nezmyselné domy?

Napríklad takéto.

Dom s pivnicou a obytným podkrovím.

Ako som už inde spomínal, pivnica má slúžiť na zemiaky a repu, prípadne na dobré víno a nie na bývanie. Veď preto aj boli pivnice vymyslené. A preto ak chceme zobytniť pivnicu, tak sa pripravme na viac peňazí, ako na plnohodnotné poschodie a na kvalitu života nižšiu. Nehovoriac o tepelne veľmi zlom riešení (čísla dodám záujemcom).

To isté platí o obytnom podkroví, ktoré je zase drahšie ako plnohodnotné obytné podlažie a nič sa na stavbe zobytnením podkrovia nešetrí ako by si laici mysleli. Jediné čo sa zmení je vyššia cena domu a nižší štandard bývania.

A teda ak človek toto nie je ochotný pochopiť, tak naozaj nestrácajte čas s našou firmou. My sa chceme venovať ľuďom, ktorí stavajú domy s rozumom a podľa svojich možností.

Dom s betónovými vysutými prvkami vodivo spojenými s interiérom.

Tento prípad popisuje klientov, ktorí nie sú ochotní pochopiť, že nie sme v Španielsku, Portugalsku, alebo v Grécku kde takéto inak veľmi krásne dizajnové prvky sú úplne neškodné, no u nás maximálne pre stavbu likvidujúce za predpokladu že ostanú z materiálov ako sú navrhnuté. Tým chcem povedať, že tieto stavby sú veľmi príťažlivé aj pre mňa napríklad a vieme ich zoptimalizovať s kolegami ale už nebudú úplne rovnaké ako pred tým. Možno by stačilo sa poradiť pri tvorbe projektu s nami.

Čo je však problém, že často bývajú takíto klienti v spojení s architektmi, ktorí tiež nejako pozabudli na svoje školské časy, kde ich učili ako majú robiť architektúru a pravdepodobne v lokálnom skrate mysle, ktorý verím, že ich o pár rokov prejde, alebo z frustrácie, že neprojektujú na Floride navrhujú podobné stavby do Slovenského prostredia a nie sú ani ochotní na základe presných matematických modelov uznať, že daný typ konštrukcie nie je pre daný estetický prvok vhodný. Čo je na škodu, lebo vyhodiť veľké peniaze za niečo, čo bude v zime plesnieť, nie je pre klienta nič príjemné a nakoľko klient vinu architekta nedokáže v daný okamih správne vyhodnotiť, tak reklamáciu znáša stavebná firma, ktorá sa často nedokáže brániť, čím všetky firmy realizujúce podobné stavby týmto obhajujem.

Takáto kombinácia klienta a architekta tiež nie je to, čím by sme sa chceli zaoberať.

Ak by však obaja boli ochotní načúvať a meniť veci, tak je spolupráca možná, no „každá sranda“, ktorou je stavba typu „Florida“ na Slovensku, si vyžiada aj nejaké peniaze.

A posledná skupina sú tvarovo extravagantné domy.

Tieto stavby sme ochotní realizovať iba za predpokladu, že klient nežije v snoch o cenách a nechce sa nechať  klamať krásnou cenou podľa výkazu výmer, ktorý býva často nepresný v podobných prípadoch ešte viac ako pri jednoduchých stavbách. Tieto stavby poväčšine jednak nemajú základnú logiku a preto je často úplne nemožné žiadať podobné stavby dostať do tzv. „pasívneho štandardu“.

V prípade, že klient si tento fakt uvedomuje a je ochotný nehľadieť na cenu tak ako na ňu nehľadel pri návrhu, tak aj tieto stavby vieme dostať do akéhokoľvek štandardu, no nebude mať z toho radosť nikto. Ani my a ani klient. Lebo postaviť niečo, čo nemá zmysel, nie je pre nikoho príjemné a my by sme chceli stavať stavby, ktoré majú zmysel, ktoré odrážajú finančnú situáciu ľudí na Slovensku a domy, ktoré naozaj ľuďom.